Un différé au début d’un prêt immobilier reporte le remboursement du capital. Il peut laisser des intérêts et des cotisations d’assurance à payer dès les premiers mois. Pour lire une proposition, séparez donc trois montants : ce qui sort de votre compte pendant le différé, ce qui reste dû à sa fin et la mensualité qui prend ensuite le relais.
Ce mécanisme peut accompagner une construction ou un achat sur plan, lorsque vous payez encore un loyer avant d’occuper le logement. Il dépend de l’accord du prêteur et des conditions du contrat. La MAIF distingue ce différé initial du report d’échéances, demandé pendant la vie d’un prêt déjà en remboursement.
Partiel ou total : les paiements ne sont pas les mêmes
En différé partiel, le capital n’est pas amorti : vous payez les intérêts prévus pendant cette période, ainsi que l’assurance applicable. Le différé total reporte aussi le paiement des intérêts, mais peut laisser l’assurance à régler.
La notice du prêt à taux fixe de SG illustre cette distinction : les cotisations d’assurance restent prélevées dans les deux cas. Elle prévoit aussi, pour son différé total, l’ajout au capital des intérêts non payés lorsqu’ils sont dus pour une année entière. Ces modalités décrivent ce contrat ; demandez celles de l’offre que vous recevez, notamment le traitement des intérêts reportés.
Le mot « total » ne signifie donc pas que le crédit devient gratuit. Les intérêts différés restent à rembourser. Votre comparaison doit faire apparaître leur montant et leur date de paiement, même si le prélèvement initial se limite à l’assurance.
Avec plusieurs déblocages, les intérêts évoluent
Pour un logement à construire, les fonds peuvent être versés au fur et à mesure des travaux. L’ANIL explique que ces déblocages progressifs entraînent des intérêts intercalaires. En différé partiel, la somme prélevée peut ainsi augmenter avant même le début du remboursement du capital.
Prenons une simulation simplifiée, au taux nominal fixe choisi de 3 % par an, sans assurance ni frais. Ce taux sert uniquement au calcul ; il ne représente pas une offre du marché. Un prêt de 200 000 € est débloqué en deux fois : 100 000 € au début du premier mois, puis les 100 000 € restants au début du septième. Aucun capital n’est remboursé pendant ces douze mois. On calcule ici les intérêts par mois entier, avec un taux mensuel égal au taux annuel divisé par douze.
| Période | Capital débloqué cumulé | Intérêts mensuels payés | Intérêts de la période |
|---|---|---|---|
| Mois 1 à 6 | 100 000 € | 250 € | 1 500 € |
| Mois 7 à 12 | 200 000 € | 500 € | 3 000 € |
Dans cette simulation de différé partiel, les intérêts atteignent 4 500 € sur un an, alors que les 200 000 € de capital restent intégralement à rembourser. Le calcul est : capital débloqué × 3 % ÷ 12, puis multiplication par le nombre de mois concernés. Les dates réelles de versement, les règles de calcul du contrat et l’assurance modifieraient le prélèvement bancaire.
Demandez un échéancier qui couvre aussi l’après-différé
La proposition doit permettre de lire la période initiale et le remboursement qui suit. Relevez la date du premier versement, la fin du différé, le capital et les intérêts restant dus à cette date, puis le montant des échéances suivantes et la date de fin du prêt. Faites préciser si la durée annoncée inclut le différé. « Vingt ans » ne donne pas la même information selon que la première année y est comprise ou s’y ajoute.
Pour un prêt à taux fixe, l’offre comporte un tableau d’amortissement détaillant capital et intérêts, comme le rappelle l’ANIL. Notre explication du tableau d’amortissement aide à lire cette répartition ; son calculateur sans différé ne reproduit pas la phase initiale présentée ici.
Mettez enfin côte à côte les sommes payées avant l’emménagement, le coût total du financement avec assurance et frais, et la mensualité après le différé. Si le chantier prend du retard, demandez aussi le chiffrage d’une période initiale plus longue et les conditions de sa prolongation. C’est ce calendrier complet qui permet de mesurer le soulagement immédiat et la charge à venir.
Photo : Johnson / Unsplash