Le prêt relais est un prêt spécifiquement dédié à prendre le relais d’un financement immobilier entre le moment où un propriétaire achète un bien et celui où il vend son bien précédent.
Les aléas de la vie font qu’il est parfois nécessaire de changer précipitamment de logement. En cas de mutation professionnelle, de divorce, de naissance d’un enfant, le temps presse pour acheter un bien immobilier mieux adapté. Malheureusement, la vente du précédent bien n’est pas forcément aussi rapide que souhaité. La période intermédiaire entre l’achat et la vente peut devenir ainsi compliquée. C’est pour ces cas particuliers que le prêt relais a été créé par les banques. Le prêt relais permet en effet à un propriétaire d’emprunter temporairement de l’argent pour financer l’achat d’un bien en attendant de vendre son bien immobilier précédent. Ce type de prêt est souvent limité à deux ans. Lorsque la vente du bien est effective, l’argent de la vente est réinjecté dans le prêt en cours sans pénalités de remboursement anticipé. Si l’on perçoit facilement les avantages de cette formule, le principal risque de l’opération est qu’en cas de non vente de la première maison, l’emprunteur se trouve obligé de rembourser deux prêts immobiliers simultanément.
Deux familles de prêts-relais
Il existe sur le marché deux grandes familles de prêt relais. La première regroupe les prêts relais dits « sec ». Ces prêts consistent à prendre un crédit temporaire (un ou deux ans) d’un montant généralement compris entre 60 et 80% de la valeur du bien à vendre. Lorsque le bien est vendu, le remboursement de la totalité du prêt se fait en une seule fois. Ce type de prêt relais s’adresse en priorité aux propriétaires dont le bien en vente affiche un prix supérieur à celui acheté. Les taux de ce type de prêts sont très dissuasifs. Le montant du prêt consenti est fixé sur la base d’une estimation d’un professionnel. La seconde famille de prêts-relais adossé à un prêt à long terme est plus souple dans son utilisation. Ces prêts s’appuient sur un montage financier spécifique et s’adressent en priorité aux propriétaires d’un bien d’un montant inférieur à celui du nouvel achat. L’argent récupéré de la vente peut être réinjecté dans le nouveau prêt sans pénalités pour remboursement anticipé.
Dans le cadre d’un prêt relais adossé à un prêt à long terme, deux options sont possibles :
- L’emprunteur peut choisir de ne rembourser dans un premier temps que les intérêts du nouveau prêt d’achat et rembourser le capital lors de la vente du précédent bien. Au positif, cette formule offre des taux d’intérêts tout à fait acceptable. Au négatif, cette formule est lourde pour le budget du ménage puisqu’elle implique de faire face aux remboursements du prêt courant sur l’ancien logement + les intérêts à courir sur le nouveau prêt.
- La seconde option plus confortable consiste à différer les remboursements de la nouvelle maison jusqu’à la vente de l’ancienne. Au positif, les remboursements se font en douceur. Au négatif, le service étant plus confortable, le taux de prêt est alors plus élevé.
Le saviez-vous ?
En cas de vente pour mobilité professionnelle ou en cas de perte d’emploi liée à un plan social, les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à taux de 1% d’un an, renouvelable une fois dont le montant est équivalent à 70% de la valeur vénale de la maison à vendre.